양도소득세 계산기
주택 양도가액·취득가액과 보유·거주 기간을 입력하면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 2026년 5월 부활한 다주택 중과세율까지 반영한 양도소득세를 단계별로 계산합니다.
취득세, 중개수수료, 샤시·발코니 확장 등 자본적 지출
장특공제 표2 적용 요건
양도소득세 계산 순서
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 → 장기보유특별공제 차감 = 양도소득금액 → 기본공제 250만원 차감 = 과세표준 → 세율 적용(누진공제 차감) = 산출세액 → 지방소득세 10% 별도.
세율은 2년 이상 보유 시 기본세율 6~45%, 1~2년 60%, 1년 미만 70%입니다. 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20~30%p가 가산되며(2026.5.10 양도분부터), 여러 세율에 해당하면 산출세액이 큰 쪽이 적용됩니다(비교과세).
장기보유특별공제는 일반적으로 3년 이상 보유 시 연 2%(최대 30%), 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%)입니다.
1세대 1주택 비과세와 12억원 초과분 계산
1세대가 국내에 1주택만 보유하고 다음 요건을 갖추면 양도소득세가 비과세됩니다.
- 양도가액 12억원 이하
- 2년 이상 보유
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주 요건 추가
양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전액 과세가 아니라 12억원 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다. 과세 대상 양도차익은 다음과 같이 안분합니다.
과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
안분한 차익에 장기보유특별공제(1세대 1주택 최대 80%)와 기본공제 250만원을 적용하므로, 오래 보유·거주한 고가주택은 실제 세 부담이 크게 낮아집니다.
장기보유특별공제 표1·표2
장기보유특별공제는 보유(및 거주) 기간이 길수록 양도차익에서 더 많이 공제해 주는 제도입니다. 일반 부동산에 적용하는 표1과 2년 이상 거주한 1세대 1주택에 적용하는 표2로 나뉩니다.
| 보유 기간 | 표1 (일반, 연 2%) | 표2 (1세대 1주택, 보유+거주 각 연 4%) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 보유 12% + 거주 12% = 최대 24% |
| 5년 | 10% | 보유 20% + 거주 20% = 최대 40% |
| 10년 | 20% | 보유 40% + 거주 40% = 최대 80% |
| 15년 이상 | 최대 30% | 최대 80% (보유·거주 각 40% 상한) |
표2의 거주 공제는 2년 이상 거주가 전제이며, 보유와 거주 각각 연 4%씩 최대 40%(10년)까지 적용됩니다. 다주택 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
2026년 다주택 중과 부활과 필요경비
다주택 중과 재시행. 2022년 5월부터 유예됐던 다주택자 중과가 연장 없이 종료되어, 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 2026년 5월 9일 이전에 매매계약과 계약금 수령을 마친 경우에는 일정 기한 내 잔금 조건으로 중과가 배제되는 경과조치가 있습니다.
필요경비 인정 항목. 취득세, 취득·양도 시 중개수수료, 법무사 비용, 그리고 샤시 설치·발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적 지출은 필요경비로 인정됩니다. 반면 도배·장판, 싱크대 교체, 페인트 등 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 모두 세금계산서·현금영수증 등 증빙이 있어야 합니다.
신고 기한. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 하며, 산출세액의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다. 무신고 시 20% 가산세가 붙습니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택인데 정말 세금이 없나요?
양도가액 12억원 이하이고 2년 이상 보유했다면 전액 비과세입니다. 단, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 비례한 양도차익만 과세되고 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
다주택자 중과가 다시 시행됐나요?
네. 2022년 5월부터 4년간 유예됐던 다주택자 중과가 연장 없이 종료되어 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 2026년 5월 9일 이전에 매매계약과 계약금 수령을 마친 경우는 일정 기한 내 잔금 조건으로 중과가 배제되는 경과조치가 있습니다.
필요경비로 인정되는 지출은 무엇인가요?
취득세, 취득·양도 시 중개수수료, 법무사 비용, 샤시 설치·발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 도배·장판, 싱크대 교체, 페인트 등 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 세금계산서·현금영수증 등 증빙이 필요합니다.
신고는 언제까지 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 7월 15일 잔금이면 9월 30일까지입니다. 무신고 시 20% 가산세가 붙습니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
양도가액 12억원 이하이고 2년 이상 보유하면 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 세대 전원이 1주택만 보유해야 하며, 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
장기보유특별공제는 얼마나 받나요?
일반 부동산은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%(15년)를 공제합니다. 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유 기간 연 4% + 거주 기간 연 4%로 각각 최대 40%씩 합산해 최대 80%까지 공제됩니다. 다만 다주택 중과가 적용되는 조정대상지역 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
12억원이 넘는 고가주택은 세금이 어떻게 계산되나요?
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분에 비례한 양도차익만 과세됩니다. 과세 대상 차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액으로 안분한 뒤, 그 금액에 장기보유특별공제(최대 80%)와 기본공제 250만원을 적용해 세액을 계산합니다.