임대수익률 계산기
매매가·보증금·월세를 입력하면 표면 수익률과 대출이자·유지비용까지 반영한 실질 수익률, 투자금 회수 기간을 계산합니다. 오피스텔·상가·주택 월세 투자 검토에 사용하세요.
수선비·공실 대비 등
취득세는 취득세 계산기로
임대수익률 계산 방법
표면 수익률 = 연 월세 ÷ (매매가 − 보증금) × 100. 보증금은 돌려줄 돈이므로 투자금에서 뺍니다.
실질 수익률 = (연 월세 − 연 유지비용 − 대출이자) ÷ (매매가 − 보증금 − 대출금 + 취득 부대비용) × 100. 분자에서 실제로 나가는 비용을 빼고, 분모는 내 돈이 실제로 묶이는 실투자금으로 계산해 광고 수익률과의 착시를 없앱니다.
표면수익률 vs 실질수익률 예시로 이해하기
같은 물건이라도 어떤 비용을 반영하느냐에 따라 수익률이 크게 달라집니다. 아래는 매매가 5억원, 보증금 5,000만원, 월세 150만원 물건의 계산 예시(근사치)입니다.
| 구분 | 계산식 | 결과(근사치) |
|---|---|---|
| 연 월세 | 150만원 × 12 | 1,800만원 |
| 실투자금 | 5억 − 보증금 5,000만 | 4억 5,000만원 |
| 표면수익률 | 1,800만 ÷ 4억 5,000만 × 100 | 약 4.0% |
| 여기에 취득세·중개보수 등 부대비용, 대출이자, 공실·수리비를 반영하면 | 분자↓ 분모↑ | 실질수익률은 4.0%보다 낮아짐 |
위 금액은 이해를 돕기 위한 2026년 기준 예시·근사치이며 취득세·유지비용을 제외한 표면 기준입니다. 실제 수익률은 위 계산기에 본인 조건을 넣어 확인하세요.
정리하면 표면수익률 = 연 월세 ÷ (매매가 − 보증금)이고, 실질수익률 = (연 월세 − 유지비용 − 대출이자) ÷ (실투자금 + 취득 부대비용)입니다. 매물 광고에 나오는 수익률은 대부분 표면수익률이므로, 실제 손에 쥐는 수익은 실질수익률로 따져야 합니다.
수익률 계산에서 놓치기 쉬운 3가지
1. 취득 부대비용. 매매가 외에 취득세(주택 1~3%, 오피스텔·상가 4.6%), 중개보수, 법무사 비용, 초기 수리비가 실투자금에 더해집니다. 이 비용은 분모를 키워 수익률을 낮추므로 반드시 반영해야 합니다.
2. 공실 위험. 임차인이 바뀌는 사이의 공실 기간에는 월세 수입이 끊깁니다. 1년 중 한 달만 비어도 연 수입의 약 8%가 줄어들므로, 수요가 약한 지역일수록 공실률을 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
3. 임대소득세. 주택임대소득은 연 2,000만원 이하면 14% 분리과세(필요경비·기본공제 적용), 2,000만원을 초과하면 다른 소득과 합산해 종합과세됩니다. 상가 임대소득은 금액과 무관하게 사업소득으로 종합과세 대상입니다. 이 계산기는 세전 기준이므로, 세후 실질 수익은 이보다 낮아진다는 점을 감안하세요.
자주 묻는 질문
임대수익률이 몇 %면 투자할 만한가요?
일반적으로 실질 수익률이 예금 금리보다 2%p 이상 높아야 공실·수리·세금 위험을 감수할 가치가 있다고 봅니다. 지역·물건 유형에 따라 다르지만 오피스텔·상가는 보통 연 4~6%를 기준선으로 잡습니다.
취득 부대비용에는 뭘 넣어야 하나요?
취득세(주택 1~3%, 오피스텔·상가 4.6%), 중개보수, 법무사 비용, 초기 수리비를 합산해 입력하세요. 취득세는 함께 제공하는 취득세 계산기로 정확히 구할 수 있습니다.
월세 수입에도 세금을 내나요?
주택임대소득은 연 2,000만원 이하면 14% 분리과세(필요경비 인정), 초과하면 종합과세됩니다. 상가 임대소득은 금액과 무관하게 사업소득으로 종합과세 대상입니다. 이 계산기는 세전 수익률 기준입니다.
전세를 끼고 사면 수익률이 왜 높아지나요?
보증금은 무이자로 빌리는 투자금이라 실투자금이 줄어들기 때문입니다(레버리지 효과). 다만 보증금 반환 부담과 역전세 위험도 함께 커지므로 표면 수익률만 보고 판단하면 안 됩니다.