취득세 계산기
취득 금액과 보유 주택 수, 조정대상지역 여부를 입력하면 2026년 기준 취득세와 지방교육세·농어촌특별세를 합산한 총 납부세액을 계산합니다. 생애최초·출산 감면도 반영합니다.
2026년 취득세율
| 구분 | 취득세 | 합계(85㎡ 이하/초과) |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 1.1% / 1.3% |
| 6~9억 | (가액×2/3억 − 3)% | 세율+0.1×세율+0.2% |
| 9억 초과 | 3% | 3.3% / 3.5% |
| 조정 2주택 | 8% 중과 | 8.4% / 9.0% |
| 조정 3주택+ · 비조정 4주택+ | 12% 중과 | 12.4% / 13.4% |
| 오피스텔·상가 | 4% | 4.6% |
과세표준은 2023년부터 실거래가(사실상 취득가격)입니다. 다주택 중과 완화안은 국회를 통과하지 못해 2020년 8월 도입된 중과 체계가 2026년에도 그대로 적용됩니다. 신고·납부는 취득일부터 60일 이내입니다.
주택 수 산정과 다주택 중과 판단
취득세 중과세율(8%·12%)이 적용될지는 취득하는 시점의 세대 기준 주택 수로 결정됩니다. 여기서 세대는 본인과 배우자, 같은 세대에 속한 미혼 자녀 등을 하나로 묶어 합산합니다. 지역이 조정대상지역인지 여부에 따라 중과 기준이 달라지는 점이 핵심입니다.
| 취득 후 보유 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 8% 중과(일시적 2주택 제외) | 1~3% 기본세율 |
| 3주택 | 12% 중과 | 8% 중과 |
| 4주택 이상 | 12% 중과 | 12% 중과 |
주택 수 산정 시 유의점: 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 포함되고, 주거용으로 재산세가 부과되는 오피스텔도 그 이후 취득분은 포함됩니다. 시가표준액 1억원 이하 주택 등 일부는 주택 수에서 제외됩니다.
다주택 중과 완화 개정은 국회를 통과하지 못해, 2020년 8월 도입된 중과 체계가 2026년에도 그대로 적용됩니다.
조정대상지역·일시적 2주택·감면 요건
조정대상지역이란 주택 가격·청약 경쟁률 등이 과열된 지역을 정부가 지정해 세제·대출 규제를 강화하는 곳입니다. 2026년 7월 20일 기준 조정대상지역은 서울 전역(25개구)과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인(수지·기흥)·의왕·하남·화성 동탄·구리입니다. 지정은 수시로 바뀌므로 취득 전 국토교통부 규제지역 현황에서 최종 확인하세요.
일시적 2주택. 이사·갈아타기 과정에서 종전 주택을 두고 신규 주택을 먼저 취득해 잠깐 2주택이 되는 경우, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 8% 중과가 아닌 1~3% 기본세율이 적용됩니다. 기한 내 처분하지 못하면 중과세율과의 차액에 가산세를 더해 추징됩니다.
생애최초 감면. 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고 12억원 이하 주택을 유상 취득하면 취득세를 200만원 한도로 면제합니다(2028년 말까지). 3년 내 매각·증여·임대하면 추징됩니다.
출산·양육 감면. 2024년 이후 출산 가구는 12억원 이하 주택 취득 시 500만원 한도의 감면을 선택할 수 있습니다. 생애최초 감면과 중복 적용은 되지 않으므로 유리한 쪽을 선택합니다.
자주 묻는 질문
우리 동네가 조정대상지역인지 어떻게 확인하나요?
2026년 7월 기준 서울 25개구 전역과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인(수지·기흥)·의왕·하남·화성 동탄·구리가 조정대상지역입니다. 수시로 바뀌므로 국토교통부 규제지역 현황에서 최종 확인하세요.
이사 때문에 잠시 2주택이 되면 8%를 내나요?
아닙니다. 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 일시적 2주택은 1~3% 기본세율이 적용됩니다. 기한 내 처분하지 못하면 중과세율과의 차액에 가산세를 더해 추징됩니다.
오피스텔은 취득세가 왜 4.6%인가요?
오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주택 세율(1~3%)이 아닌 일반 부동산 세율 4%(+지방교육세 0.4%, 농특세 0.2%)가 적용됩니다. 보유 주택 수와 무관하게 동일합니다. 다만 주거용으로 재산세를 내는 오피스텔은 이후 다른 주택 취득 시 주택 수에 포함됩니다.
생애최초 감면은 누가 받나요?
본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고, 12억원 이하 주택을 유상 취득하면 200만원 한도로 취득세가 면제됩니다(2028년 말까지). 3년 내 매각·증여·임대하면 추징됩니다. 2024년 이후 출산 가구는 별도로 500만원 한도의 출산·양육 감면을 선택할 수 있습니다(중복 불가).
분양권이나 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
취득세 중과 판단 시 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 포함되고, 주거용으로 재산세가 부과되는 오피스텔도 그 이후 취득분은 포함됩니다. 다만 시가표준액 1억원 이하 주택 등 일부는 주택 수 산정에서 제외됩니다. 세대 단위(본인·배우자·같은 세대 자녀)로 합산해 판단합니다.
취득세 신고·납부 기한은 언제까지인가요?
취득일(잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 상속은 6개월, 증여는 3개월 등 취득 원인에 따라 기한이 다릅니다. 기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 추가됩니다.
취득세 과세표준은 무엇을 기준으로 하나요?
2023년부터 유상 취득의 과세표준은 실거래가(사실상 취득가격)입니다. 매매가에 취득세율을 곱해 세액을 산출하며, 여기에 지방교육세와 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세가 더해집니다. 증여 등 무상 취득은 시가인정액을 기준으로 합니다.