취득세 계산기

1주택자가 전용 85㎡ 이하 아파트를 7억 5,000만원에 사면 적용 세율은 2.0%(7.5 × 2/3 − 3)입니다. 취득세 1,500만원에 지방교육세 150만원(세율의 1/10)이 붙고 농어촌특별세는 면제라, 납부할 돈은 총 1,650만원입니다. 같은 집이 85㎡를 넘으면 농특세 150만원(0.2%)이 더해져 1,800만원이 됩니다.

“6억을 살짝 넘기면 세금 폭탄”이라는 걱정은 지금 제도에서는 사실이 아닙니다. 사잇값 공식이 6억원에서 정확히 1%, 9억원에서 정확히 3%로 이어지도록 설계되어 경계에서 세액이 튀지 않습니다 — 6억원이면 총 660만원, 6억 1,000만원이면 약 716만원입니다. 대신 구간 안에서는 가격이 오를수록 세율 자체가 올라가, 부담이 빠르게 불어납니다. 7억 5,000만원이면 1,650만원, 9억원이면 2,970만원 — 집값이 1.5배가 되는 동안 세금은 4.5배가 됩니다.

그래서 저는 매수 예산을 짤 때 위 계산기로 나온 세금 합계에 중개보수까지 더한 금액을 처음부터 빼놓고 시작하기를 권합니다. 잔금일이 되어서야 이 돈을 떠올리면 계획이 꼬입니다.

2026년 기준, 감면 미적용 예시입니다(85㎡ 이하 기준, 만원 단위 반올림 표기). 생애최초·출산 감면 대상이라면 위 계산기에서 감면을 선택해 확인하세요.

취득세 중과세율(8%·12%)이 적용될지는 취득하는 시점의 세대 기준 주택 수로 결정됩니다. 여기서 세대는 본인과 배우자, 같은 세대에 속한 미혼 자녀 등을 하나로 묶어 합산합니다. 지역이 조정대상지역인지 여부에 따라 중과 기준이 달라지는 점이 핵심입니다.

주택 수 산정 시 유의점: 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 포함되고, 주거용으로 재산세가 부과되는 오피스텔도 그 이후 취득분은 포함됩니다. 공시가격 1억원 이하 주택 등 일부는 주택 수에서 제외되며, 이 저가주택 기준은 비수도권에 한해 2억원 이하로 넓어졌습니다(2025년 1월 2일 취득분부터).

다주택 중과 완화 개정은 국회를 통과하지 못해, 2020년 8월 도입된 중과 체계가 2026년에도 그대로 적용됩니다.

조정대상지역이란 주택 가격·청약 경쟁률 등이 과열된 지역을 정부가 지정해 세제·대출 규제를 강화하는 곳입니다. 2026년 7월 20일 기준 조정대상지역은 서울 전역(25개구)과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인(수지·기흥)·의왕·하남·화성 동탄·구리입니다. 지정은 수시로 바뀌므로 취득 전 국토교통부 규제지역 현황에서 최종 확인하세요. 같은 지정이 청약에서는 1순위 요건(통장 2년·세대주)과 재당첨 제한을 좌우합니다 — 청약 1순위 조건, 지역별로 다른 이유에서 지역별로 정리했습니다.

일시적 2주택. 이사·갈아타기 과정에서 종전 주택을 두고 신규 주택을 먼저 취득해 잠깐 2주택이 되는 경우, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 8% 중과가 아닌 1~3% 기본세율이 적용됩니다. 기한 내 처분하지 못하면 중과세율과의 차액에 가산세를 더해 추징됩니다.

생애최초 감면. 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고 12억원 이하 주택을 유상 취득하면 취득세를 200만원 한도로 면제합니다(2028년 말까지, 소득 요건 없음). 인구감소지역 주택은 한도가 300만원으로 늘었습니다(2026년 1월 1일 시행). 취득 후 3개월 안에 거주를 시작해야 하고, 3년 내 매각·증여·임대하면 추징됩니다.

출산·양육 감면. 2024년 이후 출산 가구는 12억원 이하 주택 취득 시 500만원 한도의 감면을 선택할 수 있습니다. 생애최초 감면과 중복 적용은 되지 않으므로 유리한 쪽을 선택합니다.