추첨제 vs 가점제, 내 점수에서 유리한 전략은? (2026년 비율 기준)

가점 40점대인 사람과 70점대인 사람은 같은 단지에 청약해도 다른 게임을 합니다. 한쪽은 추첨 확률을 계산하고, 다른 쪽은 커트라인을 계산하죠. 민영주택 일반공급은 물량을 가점제와 추첨제로 나눠 뽑는데, 그 비율이 지역과 면적에 따라 정해져 있습니다. 이 표를 알면 ‘내 점수로 어디를 노려야 하는가’가 산수 문제가 됩니다.

면적·지역별 가점제 : 추첨제 비율

수도권 공공주택지구(개발제한구역 해제 비율 요건을 충족하는 지구)는 투기과열지구와 같은 비율이 적용됩니다. 비규제지역의 가점 비율은 시장·군수·구청장이 0~40% 범위에서 정하므로 공고문을 봐야 합니다. 표에서 눈여겨볼 곳은 두 군데입니다. 규제지역이라도 60㎡ 이하는 추첨이 60%로 가장 크고, 비규제 85㎡ 초과는 아예 100% 추첨입니다. 가점이 낮을수록 이 두 칸이 전장입니다.

하나 더. 추첨제 물량이라고 아무나 같은 확률인 건 아닙니다. 1순위 추첨 물량의 75%는 무주택 세대에 우선 배정되고, 나머지 25%를 무주택자와 1주택 처분조건부 신청자가 나눠 갖습니다. 무주택자는 추첨에서도 유리한 셈입니다.

내 점수의 좌표 — 실제 커트라인

전략을 짜려면 기준점이 필요합니다. 2025~2026년 서울에서 공개된 당첨 가점을 보면 이렇습니다.

강남권은 69~82점, 비강남 인기 단지가 56~67점 선입니다. 눈에 띄는 건 강서 래미안 엘라비네의 115㎡로, 최저 42점에 경쟁률이 2.7대 1이었습니다. 대형 평형에 분양가가 22억대로 높아 수요가 얇았던 것으로 보입니다. 가점이 낮아도 대형·고분양가 타입에서는 기회가 생긴다는 걸 보여주는 사례죠. 물론 그만큼 자금 부담이 크니 대출 한도를 먼저 따져봐야 합니다 — 스트레스 DSR 계산기가 도움이 됩니다.

점수대별 전략

60점 이상. 가점제가 주 무대입니다. 85㎡ 초과 투기과열지구(가점 80%)처럼 가점 비중이 큰 물량이 유리합니다. 서울 최상급지는 70점 근처가 필요하니, 목표 단지의 과거 커트라인과 내 점수를 비교해 현실적인 급지를 정하는 게 먼저입니다.

45~60점. 애매한 구간입니다. 강남권 가점제는 어렵고, 비강남 단지에서는 타입에 따라 가능성이 보입니다. 이 구간에서 제가 실제로 보는 건 단지 단위가 아니라 타입 단위입니다. 같은 단지 안에서도 59㎡와 84㎡의 커트라인이 10점 넘게 벌어지는 일이 흔하니까요. 가점제와 추첨제 물량이 함께 나오는 60~85㎡가 1순위 후보고, 같은 단지에 특별공급 자격이 있다면 그쪽을 먼저 씁니다. 특공은 경쟁 모수 자체가 작습니다.

45점 미만. 가점제는 접고 추첨에 집중하는 게 맞습니다. 규제지역 60㎡ 이하(추첨 60%), 비규제 85㎡ 초과(추첨 100%)가 후보입니다. 무주택을 유지하면 추첨 물량의 75% 우선 배정을 받을 수 있으니, 무주택 상태를 깨는 선택(소형 주택 매수 등)은 신중해야 합니다. 내 점수가 정확히 몇 점인지부터 확인하려면 가점 계산 글을 보세요.

기다릴 것인가, 지금 넣을 것인가

가점은 시간이 해결해 줍니다. 무주택 기간과 통장 가입 기간이 각각 1년에 2점, 1점씩 오르니 가만히 있어도 해마다 3점이 쌓입니다. 부양가족이 늘면 한 번에 5점이 붙고요. 그래서 40점대 후반이면 “몇 년 더 모아 60점을 만들까”라는 고민이 생기는데, 그 사이 분양가가 오르고 커트라인도 함께 오른다는 점은 계산에 넣어야 합니다.

제 생각은 이렇습니다. 가점을 올리는 건 전략이 아니라 시간이고, 통제할 수 있는 건 어느 물량에 넣느냐입니다. 점수가 낮다면 낮은 대로 추첨과 특별공급이라는 다른 문이 있으니, 점수가 오르기를 기다리며 신청 자체를 미루는 건 기회비용이 큽니다.