청약 가점 계산법, 내 점수 직접 계산해봤다 (84점 만점)

청약홈에 가점 계산기가 있긴 합니다. 항목을 고르면 점수가 나오죠. 문제는 항목을 잘못 고른다는 겁니다. 가점제는 신청자가 직접 점수를 입력하는 구조라서, 잘못 계산해 당첨되면 부적격 처리됩니다. 당첨이 취소되는 것으로 끝나지 않고 수도권 기준 1년간 다른 청약도 못 넣습니다. 그래서 계산기를 돌리기 전에 세 항목이 각각 어떻게 계산되는지는 알고 있어야 합니다.

가점은 딱 세 가지 합입니다. 무주택 기간 최대 32점 + 부양가족 최대 35점 + 통장 가입 기간 최대 17점 = 84점 만점. 하나씩 뜯어보고, 마지막에 가상의 사례로 처음부터 끝까지 계산해 보겠습니다.

① 무주택 기간 — 최대 32점

1년에 2점씩 올라가서 15년 이상이면 32점입니다. 함정은 기산점입니다. 무주택으로 산 기간 전부가 아니라 만 30세가 되는 날부터 셉니다. 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터고요. 중간에 집을 소유한 적이 있다면, 그 집을 처분해 무주택자가 된 날과 위 날짜 중 늦은 날부터 다시 셉니다. 판단은 본인과 배우자를 기준으로 합니다.

그러니까 만 28세에 통장 만들고 34세까지 무주택으로 살았어도 무주택 기간은 6년이 아니라 4년(10점)입니다. 그리고 만 30세 미만 미혼 단독세대는 이 항목이 0점입니다. 무주택 판정 자체에도 예외가 많은데(오피스텔, 분양권, 소형 저가주택 등) 이건 별도 글에서 사례로 정리했습니다.

② 부양가족 — 최대 35점, 그리고 최다 실수 구간

본인 제외 부양가족 1명당 5점입니다. 0명이어도 기본 5점, 6명 이상이면 35점. 배점 자체는 간단한데 ‘누가 부양가족이냐’에서 사고가 납니다.

• 배우자: 주민등록이 분리돼 있어도 인정
• 직계존속(부모·조부모, 배우자 쪽 포함): 신청자가 세대주이면서 같은 등본에 3년 이상 계속 올라 있어야 인정. 단 그 존속(또는 그 배우자)이 집이나 분양권을 갖고 있으면 제외
• 직계비속(자녀·손자녀): 미혼만 인정. 만 30세 이상 자녀는 같은 등본에 1년 이상 계속 올라 있어야 인정. 혼인했거나 혼인한 적 있는 자녀는 나이 불문 제외

국토교통부가 2025년부터 부양가족 검증을 강화해서, 직계존속은 3년치·30세 이상 직계비속은 1년치 건강보험 요양급여 내역(실거주 확인용)까지 요구합니다. 등본에만 올려두고 실제로 따로 사는 경우를 걸러내겠다는 겁니다. 위장전입으로 판정되면 부적격이 아니라 공급질서 교란으로 10년 청약 제한까지 갈 수 있으니, 애매하면 넣지 않는 게 맞습니다.

③ 통장 가입 기간 — 최대 17점

6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점입니다. 납입 금액과 무관하게 가입 기간만 봅니다. 월 2만원짜리 통장도 기간 점수는 똑같이 쌓입니다.

2024년 3월 25일부터는 배우자의 통장 가입 기간 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있습니다. 예를 들어 본인 5년(7점)에 배우자 통장이 4년이면, 그 절반인 2년을 점수로 환산한 3점을 더해 10점이 됩니다(합산 상한은 17점). 같은 개정으로 가점 동점일 때는 통장 장기 가입자가 우선하게 됐습니다. 오래된 통장의 가치가 조용히 올라간 셈입니다.

실전 계산 — 35세 외벌이 3인 가구라면

가상의 사례를 하나 놓고 처음부터 계산해 보겠습니다.

35세, 만 29세에 혼인신고, 무주택. 배우자와 5살 자녀, 총 3인 가구. 본인 통장 7년차, 배우자 통장 4년차.

• 무주택 기간: 만 30세 전에 혼인했으니 혼인신고일(29세)부터 기산 → 6년 → 14점
• 부양가족: 배우자 + 자녀 1명 = 2명 → 15점
• 가입 기간: 본인 7년 9점 + 배우자 4년의 절반(2년) 3점 → 12점

합계 41점입니다. 이 점수가 어느 정도냐면 — 2025~2026년 서울 주요 단지 가점제 당첨선은 타입별 최저가 대체로 69~82점이었습니다(반포 래미안 트리니원 70점, 오티에르 반포 69점 등). 41점으로는 서울 인기 단지 가점제에 현실적으로 닿지 않습니다. 저라면 이 점수로 가점제 줄에 서지 않겠습니다. 규제지역도 60㎡ 이하는 추첨제가 60%나 되고, 이 사례는 혼인 6년차라 신혼부부 특별공급(혼인 7년 이내) 자격도 아직 남아 있습니다. 추첨 물량과 특별공급 쪽으로 전략을 짜는 편이 맞습니다.

제출 전 마지막 점검

• 무주택 기간을 만 30세(또는 그 전 혼인신고일)부터 셌는가
• 집을 판 적이 있다면 처분일 이후로만 셌는가
• 유주택 직계존속을 부양가족에 넣지 않았는가 (본인이 무주택 간주되는 경우라도 제외)
• 30세 이상 자녀·직계존속의 등본 등재 기간(1년/3년)을 확인했는가
• 배우자 통장 합산을 3점 넘게 계산하지 않았는가

가점은 어디까지나 민영주택 가점제에서 쓰는 무기입니다. 그 앞 관문인 1순위 자격은 지역마다 기준이 달라서 — 서울이라면 통장 2년에 세대주 요건까지 붙습니다 — 1순위 조건 글을 먼저 통과해야 이 점수를 쓸 기회가 옵니다.