생애최초 특별공급 조건 총정리 — 5년 소득세 요건부터 1인 가구까지

‘생애최초’라는 이름이 오해를 만듭니다. 태어나서 처음 집을 사는 사람이면 되는 줄 알지만, 실제 요건은 다섯 개이고 이름과 무관한 것들이 섞여 있습니다. 소득세 납부 이력 같은 것 말이죠. 아래 요건 다섯 개를 순서대로 통과해 보세요. 끝까지 살아남으면 자격이 있는 겁니다. 판정은 모두 입주자모집공고일 기준입니다.

요건 ① 세대 전원, 집을 소유한 ‘이력’이 없을 것

현재 무주택이 아니라 평생 무주택 이력을 봅니다. 10년 전에 잠깐 집을 가졌다 팔았어도 탈락입니다. 여기가 가장 많이 걸러지는 관문입니다. 중요한 예외가 하나 있습니다 — 2024년 3월 25일부터 배우자가 혼인신고 전에 가졌던 주택 소유·청약 당첨 이력은 보지 않습니다(이른바 혼인 페널티 폐지). 물론 배우자가 그 집을 지금도 보유 중이라면 세대 무주택 자체가 깨지니 그건 별개 문제입니다.

다만 무주택으로 ‘간주’되는 특례는 여기서도 그대로 적용됩니다. 전용 60㎡ 이하에 공시가격 수도권 1억 6천만원(그 외 1억) 이하인 소형·저가주택 1채, 그리고 2024년 12월부터는 아파트가 아닌 주택(빌라·단독 등) 85㎡·공시가 수도권 5억(그 외 3억) 이하 1채는 소유해도 무주택으로 봅니다. 시골 단독주택이나 빌라 한 채 때문에 생애최초를 포기했던 분이라면 기준이 바뀌었으니 다시 따져볼 만합니다. 세부 판정은 무주택 판정 글에 있습니다.

요건 ② 혼인 중이거나, 미혼 자녀가 있을 것

기혼이거나 미혼 자녀(입양 포함)를 둔 한부모면 충족입니다. 미혼 1인 가구는 원칙적으로 대상이 아니지만 예외가 있습니다 — 민영주택 생애최초의 추첨제 물량에 한해, 전용 60㎡ 이하 주택으로만 신청할 수 있습니다(2021년 11월 개편 이후 유지). 1인 가구라면 ‘소형 타입 + 추첨’이라는 좁은 문이지만 있긴 있는 겁니다.

요건 ③ 소득세를 5년 이상 냈을 것

근로소득이든 사업소득이든, 소득세를 낸 연도가 통산 5개 년도 이상이어야 합니다. 연속일 필요는 없습니다. 저는 이게 제일 억울한 탈락 포인트라고 생각하는데 — 사회초년생이나 육아 등으로 오랫동안 소득이 없었던 분은 다른 요건을 다 채워도 여기서 걸립니다. 국세청 홈택스의 소득금액증명으로 납부 연도를 미리 세어 보세요. 참고로 소득을 신고했는데 공제·감면으로 결정세액이 0원이 된 해도 원칙적으로 인정됩니다(국토교통부 문답 기준). 반대로 소득 신고 자체가 없는 해는 세지 못합니다.

요건 ④ 일반공급 1순위 자격일 것

특별공급인데 일반공급 1순위 요건을 요구합니다. 통장 가입 기간(규제지역 2년 등)과 예치금·회차를 채워야 하고, 국민주택 생애최초는 여기에 더해 저축액 600만원 이상이라는 문턱이 하나 더 있습니다. 지역별 1순위 기준은 1순위 조건 글참고.

요건 ⑤ 소득 또는 자산 기준

민영주택 기준으로 물량이 세 구간으로 나뉩니다.

환산액은 2026년 적용 3인 이하 가구 월평균소득(8,168,429원) 기준의 세전 금액입니다. 소득이 160%를 넘어도 추첨 30%는 소득을 보지 않습니다 — 대신 세대의 부동산가액(토지+건물)이 3억 3,100만원 이하여야 합니다. 소득표는 매년 갱신되니 공고문의 표가 최종입니다.

마지막 정리

다섯 관문을 다시 요약하지는 않겠습니다. 실무에서 갈리는 순서만 말하면 — 대부분 소유 이력(배우자의 혼인 전 이력은 제외)과 소득세 5년에서 판가름 나고, 통장 요건과 소득·자산은 공고문 표에 대조하면 바로 답이 나옵니다. 전부 통과했다면 공고문의 생애최초 항목에서 거주 요건 같은 단지별 조건까지 확인하세요. 어딘가에서 막혔다면 특별공급 총정리 글에 다른 유형이 남아 있을 수 있습니다.